Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ändert den Mietvertrag nicht automatisch. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die Vermieterstellung ein; Miete, Kaution und laufende Abrechnungen müssen sauber übergeben werden. Für den Verkaufspreis zählen neben Lage und Zustand vor allem Vertragsmiete, Rechte des Mieters, nicht umlagefähige Kosten und Entwicklung des Gebäudes.
Das Wichtigste in Kürze
- „Kauf bricht nicht Miete“: Das Mietverhältnis besteht grundsätzlich fort.
- Mietvertrag, Nachträge, Kaution und Abrechnungen werden vollständig offengelegt.
- Besichtigungen werden mit angemessener Ankündigung und Rücksicht organisiert.
- Nutzen-Lasten-Stichtag, Mieten und offene Abrechnungen gehören in den Kaufvertrag.
Vertragslage vollständig erfassen
Sammle Mietvertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Korrespondenz zu wesentlichen Vereinbarungen. Mündliche Abreden werden ehrlich benannt. Prüfe Miethöhe, Kaution, Staffel oder Index, Kündigungsausschluss, Untervermietung und mitvermietete Flächen.
Ein Käufer bewertet nicht nur die aktuelle Miete, sondern ihre rechtliche Belastbarkeit. Eine formell fehlerhafte Erhöhung oder ungeklärte Wohnfläche kann den Ertrag verändern. Bereite die Akte vor der Vermarktung auf, statt Fragen im Datenraum improvisiert zu beantworten.
Kauf bricht nicht Miete
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei veräußerter vermieteter Wohnung grundsätzlich anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumsübergang erfolgt. Der notarielle Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kann den Mieter nicht einfach seiner Rechte berauben.
Der genaue Übergang der Vermieterstellung hängt an Eigentumsumschreibung, während der Kaufvertrag wirtschaftliche Stichtage früher festlegen kann. Deshalb brauchen Verkäufer und Käufer eine interne Regel für Mieteingänge, Betriebskosten und Kommunikation in der Zwischenzeit. Mieter erhalten klare Kontodaten erst nach belastbarer Legitimation.
Kaution als fremde Sicherheit übergeben
Die Mietkaution ist kein freier Bestandteil des Kaufpreises. Dokumentiere ursprünglichen Betrag, Anlage, Zinsen und mögliche berechtigte Entnahmen. Käufer und Verkäufer regeln die wirtschaftliche Übergabe; Mieter sollten nicht erneut zahlen müssen. Das BGB enthält besondere Haftungsregeln für den Erwerber und unter Umständen den früheren Vermieter.
Fehlt der Nachweis oder wurde die Kaution nicht getrennt angelegt, muss das vor dem Verkauf geklärt werden. Eine pauschale Vertragsklausel ersetzt den tatsächlichen Betrag nicht. Der Kautionsratgeber erklärt Höhe und Anlage.
Verkaufspreis aus Käuferperspektive ableiten
Kapitalanleger rechnen Jahreskaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Verwaltung, Leerstandsrisiko und Sanierung. Eine niedrige Bestandsmiete kann den Preis senken, lässt sich aber nicht beliebig sofort erhöhen. Selbstnutzer zahlen möglicherweise weniger für eine vermietete Wohnung, weil Einzug und Kündigung unsicher sind.
Verwende die Nettomietrendite mit realen Vertragswerten. Eine mögliche künftige Mieterhöhung wird als Szenario, nicht als sicherer Ertrag dargestellt. Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeld, Rücklage und beschlossene Maßnahmen hinzu.
Besichtigungen mit dem Mieter organisieren
Der Mieter muss nicht unangekündigt jederzeit Zugang gewähren. Verkauf ist ein berechtigter Anlass für Besichtigungen, doch Termine werden rechtzeitig abgestimmt, gebündelt und zumutbar durchgeführt. Krankheit, Arbeit und Privatsphäre werden berücksichtigt. Fotografien persönlicher Gegenstände erfolgen nicht ohne Einverständnis.
Informiere früh über Ablauf und Ansprechpartner, ohne Eigenbedarf oder Kündigung zu versprechen. Ein kooperativer Mieter verbessert die Vermarktung, darf aber nicht mit Druck zu Auszug oder Verzicht bewegt werden. Interessenten erhalten nur die für die Kaufprüfung nötigen, datenschutzgerecht aufbereiteten Informationen.
Vorkaufsrecht prüfen
Wird Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter begründet und anschließend an einen Dritten verkauft, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen, soweit keine Ausnahme greift. Das Notariat prüft die konkrete Konstellation und organisiert gegebenenfalls Mitteilung und Frist.
Verkäufer sollten diese Frage vor Vermarktung klären. Ein möglicher Vorkaufsfall bedeutet nicht, dass der Mieter zu einem frei erfundenen Preis kaufen darf; er tritt grundsätzlich zu den Bedingungen des Drittkaufvertrags ein. Fehler im Verfahren können den Ablauf verzögern und Haftungsfragen auslösen.
Eigenbedarf nicht als Verkaufsargument versprechen
Ein Käufer kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen später Eigenbedarf geltend machen. Ob Bedarf, Person, Begründung, Sperrfrist und Härtefall passen, lässt sich vor dem Kauf nicht pauschal zusichern. In manchen Gebieten können nach Umwandlung besondere Kündigungssperrfristen gelten.
Exposés sollten daher nicht „sofort frei durch Eigenbedarf“ behaupten, wenn ein Mietvertrag besteht. Selbstnutzer brauchen unabhängige rechtliche Prüfung und einen Wohnplan, der Verzögerung aushält. Der Verkäufer schuldet keine erfolgreiche spätere Kündigung, sofern sie nicht in problematischer Weise zugesichert wurde.
Betriebskosten und Stichtag abrechnen
Der Abrechnungszeitraum läuft trotz Verkauf weiter. Kaufvertraglich wird geregelt, wer Abrechnung erstellt, Belege bereitstellt und Nachzahlung beziehungsweise Guthaben wirtschaftlich trägt. Mieter erhalten eine einheitliche formell korrekte Abrechnung, nicht zwei widersprüchliche Teilabrechnungen ohne Grundlage.
Übergebe Zählerstände, Vorauszahlungen, Versorgerrechnungen und bisherige Schlüssel. Hausgeldabrechnung der WEG und mietrechtliche Betriebskostenabrechnung sind nicht identisch. Der Käufer benötigt genügend Unterlagen, um die nächste Abrechnung fristgerecht zu erstellen.
Steuern und Darlehen vorab klären
Bei Verkauf können Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn, betriebliche Zuordnung oder andere steuerliche Folgen entstehen. Anschaffungsdatum, Nutzung und Eigentümerkonstellation sind entscheidend. Steuerberatung sollte vor Preiszusage rechnen, nicht erst nach Kaufpreisfluss.
Bestehende Darlehen und Grundschulden werden mit Bank und Notariat abgelöst. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann relevant sein. Der Beitrag Immobilienverkauf vorbereiten bündelt Unterlagen und Ablauf. Plane Liquidität bis zur Kaufpreiszahlung; Makler und Steuer werden nicht durch die Bruttosumme unsichtbar.
Beispiel: Verkauf an Kapitalanleger statt Eigennutzer
Eine vermietete Wohnung erzielt 900 Euro Kaltmiete, hat aber 160 Euro monatlich nicht umlagefähige Kosten und eine diskutierte Fassadensanierung. Ein Eigennutzer bietet weniger, weil Einzug und Eigenbedarf nicht planbar sind. Ein Kapitalanleger rechnet die realen Kosten und verlangt Unterlagen zur WEG.
Der Verkäufer entscheidet sich für transparente Vermarktung als Kapitalanlage. Er legt Mietakte, Kaution und Protokolle offen und kalkuliert die mögliche Sonderumlage im Preis. Der Verkauf dauert länger als erhofft, verursacht aber keinen Streit über angebliche kurzfristige Räumung.
Checkliste
- Mietvertrag und Nachträge vollständig sammeln
- Kaution mit Anlage und Zinsen nachweisen
- Rendite und WEG-Kosten realistisch darstellen
- Besichtigungen mit dem Mieter abstimmen
- Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz prüfen
- Betriebskostenübergang vertraglich regeln
- Darlehen und Steuern vor Preisannahme klären
Datenschutz im Verkaufsdatenraum
Mietverträge enthalten Namen, Kontaktdaten und teilweise sensible Korrespondenz. Stelle Interessenten zunächst geschwärzte, entscheidungsrelevante Unterlagen bereit. Vollständige Daten gehen nur an einen ernsthaften Käufer, wenn Zweck und Zugriff gesichert sind. Bonitätsunterlagen des Mieters gehören nicht automatisch in einen Verkaufsdatenraum.
Lege Zugriffsrechte, Download und Löschung fest. Der Makler darf Unterlagen nicht beliebig für andere Objekte verwenden. Nach Abschluss oder Abbruch werden Kopien nach den gesetzlichen Aufbewahrungs- und Löschregeln behandelt.
Rückstände und laufende Verfahren
Mietrückstände, Mängelanzeigen oder Räumungsstreit werden offen und mit Unterlagen dargestellt. Der Käufer muss wissen, welche Forderungen wirtschaftlich übergehen oder beim Verkäufer bleiben sollen. Eine hohe Sollmiete ohne tatsächlichen Zahlungseingang ist kein verlässlicher Ertrag.
Abtretungen und Prozessführung gehören in den notariellen Vertrag beziehungsweise anwaltliche Abstimmung. Der Eigentumswechsel darf nicht zu doppelten Mahnungen oder widersprüchlichen Ansprechpartnern führen.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag durch Verkauf?
Nein. Der Erwerber tritt grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Kündigungen benötigen weiterhin einen gesetzlichen Grund und müssen formelle sowie soziale Schutzregeln beachten.
Muss der Mieter Besichtigungen dulden?
Bei berechtigtem Verkaufsanlass grundsätzlich in zumutbarem Umfang, aber nicht unangekündigt oder grenzenlos. Termine werden rechtzeitig abgestimmt und Privatsphäre geschützt.
Darf ich eine leere Übergabe versprechen?
Nur wenn die Wohnung rechtssicher frei wird. Ein bestehendes Mietverhältnis und eine erhoffte spätere Kündigung tragen keine sichere Zusage. Vertragliche Falschdarstellung kann erhebliche Folgen haben.
Was passiert mit der Kaution?
Sie wird mit Nachweisen in den Eigentümerwechsel einbezogen. Der Mieter zahlt sie nicht erneut. Haftung und interne Übergabe richten sich nach Gesetz und Kaufvertrag.
Fazit
Eine vermietete Immobilie verkauft sich am saubersten mit vollständiger Mietakte und realistischen Ertragszahlen. Der Mieter bleibt Vertragspartner, nicht Hindernis. Kaution, Besichtigungen, Vorkaufsrecht und Abrechnung werden vor dem Notartermin organisiert. Wer Eigenbedarf oder Mieterhöhung nicht als sichere Zukunft verkauft, schützt Käufer, Mieter und den eigenen Kaufvertrag vor falschen Erwartungen.
Amtliche Grundlage
§ 566 BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis. Weitere Vorschriften betreffen Kaution, Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz.