Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet und gut für eine erste Sortierung. Sie ignoriert jedoch Kaufnebenkosten, Verwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand. Die Nettomietrendite bringt diese Kosten in den Vergleich. Der Cashflow ergänzt die Finanzierung und zeigt, was monatlich tatsächlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Keine Kennzahl beantwortet allein, ob ein Objekt gut ist. Zusammen zeigen sie, wo ein Angebot von realistischen Annahmen oder von Hoffnung lebt.
Jahreskaltmiete korrekt bestimmen
Nutze die vertragliche Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Stellplatzmiete kann separat ergänzt werden. Bei Leerstand setzt du eine vorsichtige, rechtlich erzielbare Marktmiete an, nicht den höchsten Inseratspreis.
Berücksichtige Mietausfall oder Leerstand als eigenen Abschlag. Eine vollständig vermietete Vergangenheit belegt keine lückenlose Zukunft. Bei kurzzeitigen oder möblierten Modellen entstehen andere Kosten und Rechtsfragen.
Bruttomietrendite rechnen
Teile die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere mit 100. Bei 12.000 Euro Miete und 240.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 5 Prozent. Für eine schnelle Angebotssichtung ist das nützlich.
Die Kennzahl wird verzerrt, wenn Kaufnebenkosten fehlen oder eine nicht nachhaltige Miete eingesetzt wird. Vergleiche nur Objekte mit ähnlich berechneten Werten. Eine hohe Bruttorendite kann auf hohes Risiko oder Sanierungsbedarf hinweisen.
Nettomietrendite berechnen
Addiere Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten als eingesetztes Gesamtkapital. Ziehe von der Jahreskaltmiete nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandspuffer ab. Teile den verbleibenden Jahresertrag durch das Gesamtkapital.
Rücklagen sind in der Liquidität Kosten, auch wenn sie später für das Objekt verwendet werden. Nutze keine null Euro Instandhaltung nur wegen eines frisch renovierten Zustands. Bauteile altern weiter.
Cashflow mit Finanzierung
Vom laufenden Nettoertrag ziehst du Zins, Tilgung und weitere Finanzierungszahlungen ab. Tilgung ist Vermögensaufbau, belastet aber das Konto. Weise sie getrennt aus, damit wirtschaftlicher Ertrag und Liquidität nicht verwechselt werden.
Ein monatlich negativer Cashflow muss aus deinem übrigen Haushaltseinkommen getragen werden. Rechne ein Jahr mit Leerstand oder Sonderumlage. Wenn das Objekt dann sofort private Schulden erzeugt, fehlt Reserve.
Im Cashflow werden Zins und Tilgung getrennt ausgewiesen. Beide verlassen dein Konto, aber nur der Zins ist laufender Finanzierungsaufwand; die Tilgung reduziert die Restschuld. Ergänze nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, kalkulierten Leerstand und eine objektbezogene Instandhaltungsrate. Dann zeigt die Monatszeile, welchen Zuschuss die Immobilie aus deinem übrigen Einkommen braucht. Eine positive Vermögensentwicklung kann mit negativem Kontostrom einhergehen und muss liquiditätsseitig trotzdem tragbar sein.
Vergleich und Sensitivität
Verändere Miete, Kosten, Leerstand und Anschlusszins in mehreren Szenarien. Ein Ergebnis, das bei fünf Prozent Kostensteigerung kippt, ist empfindlich. Vergleiche außerdem den Eurobetrag, nicht nur Prozente; eine kleine Renditedifferenz kann durch einen einzigen Schaden verschwinden.
Nutze dieselbe Rechenlogik für alle Angebote. Dokumentiere Quellen und Annahmen. So erkennst du später, ob eine Abweichung durch das Objekt oder durch unterschiedliche Berechnung entstand.
Setze vor der Preisverhandlung eine Mindestliquidität fest, die nach Rate und Eigentümerkosten monatlich verbleiben muss. Rechne dann rückwärts, welcher Kaufpreis bei vorsichtiger Miete und deinem Finanzierungsangebot dazu passt. Eine höhere mögliche Miete wird erst berücksichtigt, wenn sie rechtlich und am lokalen Markt plausibel ist. Diese Grenze bewahrt den Objektvergleich davor, dass ein schönes Exposé aus einer knappen Rechnung nachträglich eine optimistische macht.
So dokumentierst du deinen eigenen Fall
Für den Objektvergleich verwendest du bei allen Kandidaten dieselben Regeln. Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten bilden den Kapitaleinsatz; die Jahreskaltmiete stammt aus bestehendem Vertrag oder einer vorsichtigen, rechtlich möglichen Neuvermietungsannahme. Stellplatz, Möblierung und sonstige Erlöse werden separat genannt. Auf der Kostenseite stehen nur Beträge, die nicht bereits in einer anderen Position enthalten sind. So vermeidest du sowohl geschönte Renditen als auch doppelt gezählte Ausgaben.
Rechne mindestens drei Varianten: heutige Annahmen, ein realistischer Leerstand mit Reparatur und eine teurere Anschlussfinanzierung. Prüfe dabei nicht nur den Renditeprozentsatz, sondern die niedrigste monatliche Liquidität. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollte außerdem jemand die Trennung von Hausgeld, umlagefähigen Betriebskosten und Eigentümerkosten gegenlesen. Ein Rechenblatt ist erst dann nützlich, wenn jede große Zahl zu Mietvertrag, Abrechnung, Angebot oder einer klar benannten Annahme zurückführt.
Rechenannahmen für Vergleiche festhalten
Speichere zu jeder Renditerechnung die verwendete Jahreskaltmiete, Kaufnebenkosten, Eigentümerkosten, Rücklage und Leerstandsannahme. Nutze bei einem zweiten Objekt exakt dieselben Kategorien. Erst dann zeigt die Differenz tatsächlich einen Unterschied zwischen den Immobilien und nicht nur eine großzügigere Rechnung. Änderungen an einer Annahme werden in beiden Varianten nachgezogen.
Praktische Checkliste
- Nachhaltige Jahresnettokaltmiete bestimmen
- Kaufpreis und alle Erwerbsnebenkosten addieren
- Nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung abziehen
- Instandhaltung und Leerstand als Puffer berücksichtigen
- Zins und Tilgung im Cashflow getrennt ausweisen
- Basis- und Stressszenario mit gleicher Logik rechnen
Leerstand und Neuvermietung im Cashflow abbilden
Selbst in gefragten Lagen ist nicht jeder Monat vollständig bezahlt. Zwischen zwei Mietverhältnissen können Renovierung, Vermarktung und Auswahl Zeit kosten. Rechne daher nicht dauerhaft mit zwölf perfekten Monatsmieten, sondern bilde einen vorsichtigen Leerstands- und Ausfallpuffer. Bei möblierten oder häufig wechselnden Vermietungen steigen meist auch Aufwand und Ersatzbeschaffungen.
Die Nettomietrendite bleibt eine Objektkennzahl vor Finanzierung. Für deinen persönlichen Cashflow kommen Zins, Tilgung und Steuern hinzu. Eine hohe Tilgung kann den Kontostrom negativ machen und zugleich Vermögen aufbauen; das muss getrennt dargestellt werden. So wird klar, ob die Kapitalanlage laufend Liquidität benötigt, auch wenn sie langfristig sinnvoll erscheinen mag.
Eine kleine Kennzahlentabelle reicht für den ersten Vergleich
Notiere je Objekt Kaufpreis, Nebenkosten, Jahreskaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, kalkulierten Leerstand und geplante Arbeiten. Ergänze anschließend Finanzierung und persönliche Steuern getrennt. So erkennst du schnell, ob ein vermeintlicher Renditevorteil nur aus ausgelassenen Kosten entsteht.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht zur Kaltmiete. Für einen vollständigen Vergleich fehlen jedoch Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten.
Was gehört in die Nettomietrendite?
Kaufnebenkosten im eingesetzten Kapital sowie nicht umlagefähige laufende Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand im Jahresertrag. Die genaue Definition kann variieren. Dokumentiere deine Formel, damit Vergleiche konsistent bleiben.
Ist Tilgung eine Ausgabe?
Für den Cashflow ja, weil Geld vom Konto abfließt. Wirtschaftlich baut Tilgung Eigenkapital auf und ist nicht wie Zins verbraucht. Weise beides getrennt aus. So bleibt sichtbar, ob die Immobilie Liquidität kostet und gleichzeitig Schulden abbaut.
Welche Rendite ist ausreichend?
Das hängt von Risiko, Lage, Zustand, Finanzierung, Aufwand und Alternativen ab. Eine pauschale Zahl wäre keine seriöse Anlageberatung. Prüfe, ob Rendite auch in Stressszenarien besteht und ob dein Haushalt negative Monate tragen kann.
Fazit
Die Mietrendite wird aussagekräftig, wenn du ihre Ebenen nicht vermischst. Brutto sortiert Angebote, netto berücksichtigt Erwerbs- und Eigentümerkosten und Cashflow zeigt die tatsächliche Monatsliquidität nach Finanzierung. Leerstand und Instandhaltung gehören in die Rechnung, bevor sie eintreten. Weise Tilgung getrennt aus und teste Kosten, Miete sowie Anschlusszins. Eine einheitliche Formel macht Objekte vergleichbar. Sie ersetzt nicht die Prüfung von Lage, Mietvertrag, Gebäude und rechtlichen Risiken.